충주시 아파트 시세 값 거품없이 호재만을 반영하여 도시에 활력을 불어넣을 수 있을까?

안녕하세요.

 

오늘 다뤄볼 이야기는 "지방의 집값이 흔들거린다" 라는 주제와 더불어 이전에 다뤘던 충주시 뉴딜정책 부분을 통해

 

알게되었고, 개인적인 생각을 담은 방향성을 제시해보려고 합니다.

 

1. 과연 집값 200%상승이 올바른 상승폭이 였을까?

 

일단 제가 1차적으로 생각하는 타도시와 비교대상으로하여금 충주시의 신축 아파트들의 가격이 알맞게 상승하고 있는지

 

아니면 현재까지 그저 저평가되어 낮은 평단가를 형성하였다가 이제와서 빛을 보게 되는건지에 대해서도 조금 다뤄보도록 하겠습니다.

 

▲충주시 인구변화 분포도

위 사진은 충주시의 인구변화 그래프를 나타내는 사진인데요.

 

여기서 주목할 수 있는 부분은 현재 인구감소에 따른 변화추이가 눈에 띄게 감소하고 있고, 추가 유입이 생각보다 적은 수준으로 보여지고 있다는 점입니다.

 

사실 대기업이 입주하는 상황에서 인구수는 1가족단위당 2명또는 3,4명으로 추정할 수 있는데 오히려 대기업이 유입되는 상황에서 인구수가 줄어들고 있다는 점입니다.

 

이것이 왜 중요하냐는 글을 하나씩 써내려가면서 그 내용들을 정리해보도록 하겠습니다.

 

▲인천광역시 인구변화그래프

최근들어 집값이 대폭상승하고 있는 수도권 지역중에서도 도드라지게 집값 및 개발이 활성화 되고 있는 지역을 저는 인천광역시를 뽑아봤는데요.

 

최근신도시를 제외한 서울에 인접하면서 신도시개발+구도심의 이주율과 생활환경에 대한 개선이 눈에띄게 개선이 되어지고 있다고 생각합니다.

 

▲ 세종시 인구변화 그래프

최근 지방, 충청권에서 제일 많이 집값이 상승했다고 하는 세종특별자치시 그래프 현황입니다.

 

현재도 집값이 계속 상승하고 있고 주변인프라를 고려시 꾀나 선방하고 있고 거품이 껴있다고들 하나

 

주변 인근 도시들과의 접근성이 굉장히 좋고, 깨긋하게 정돈된 도시환경이 입주율을 상승시키는 요인이기도 합니다.

■ 그래서?

이 글에서 말하고자 하는 핵심적인 부분은 수요와 공급,

 

실제 충주시에서 분양한 아파트의 분양가 자체적으로 높았으며, 그에 맞는 수요와 함께 가격이 상승했다고 생각을 하고 있지만

 

전세율과 분양에 대한 경쟁력이 상실했다고 볼 수 있습니다.

 

실제로 10년, 15년을 거주목적으로 하여 분양을 받는다면 수긍할 수 있는 문제이지만, 투자목적이면서 집값의 상승을 보면서 내가 누릴 수 있는 혜택이 많아질거라고 생각하는것은 결국 모험이 되어지겠지요.

 

서충주 신도시 와 충주 택지개발의 수요

 

더욱 더 간략하게 이야기를 해보면 신축아파트 공급이 1만세대 이상이 공급이 되었다.

 

인구는 증가세가 없는데 가격이 올랐다.

 

수요와 공급 사이에서 많은 수요층들의 가격경쟁, 눈치싸움 등 여러방면에서 두각을 보이며 탑처럼 쌓여 올라가야 할

 

금액들이 갑자기 200%가 상승했다.

 

그래서 그 오른값에 대한 책임은

 

바로 실거주 목적으로 삶의 터전으로 잡고 있는 충주시민에게 돌아간다는 말이 된다.

 

호암택지의 평당 가격은 약 150만원 선에서 거래가 되어지고 매물이 쏟아지고 있다. 그곳은 이전에 맹지로써

 

값어치를 하지 못하는 땅이였지만 충주시에서 수년간 미뤄온 택지개발을 서둘러 진행한 케이스로

 

오랜만에 택지개발이란 목적하에 개발이 되었다.

 

ㅁㅏㄴ실제로 각 지역마다 토지부자, 현금부자들은 항상 있다 무조건 부자들이 서울에만 투자를 하고 지내는 것은 아니다.

 

적절한 지역사회에서 편안히 나의 목적에 맞게 사시는 분들도 계시기때문에 그 분들은 부담없이 집값이 오르던 내리던

 

상관없이 자기가 거주를 하고 싶은 환경을 선택하여 지내시는경우가 많다.

 

그러한 특수케이스에 대한 수요와 투기, 투자 목적으로 가격을 뻥튀기하여 구매를 한 케이스가 1건이라도 발생하면

 

그것이 바로 즉각적으로 반응하여 공급가격을 올려버리게 된 경우가 현재 상황임을 판단할 수 있다.

 

벌이는 같은데 가격이 2배

저는 충주시의 소비문화 라던지 평균 소득이 얼마나 되는지는 알 수 없습니다.

 

하지만 지역구 특성을 생각해본다면, 대기업들을 필두로 지역 중소기업을 반영한다면 평균 연봉 4,000만원정도로

 

산출을 할 수 있을 것 같습니다.

 

규모를 따져봤을 때 대기업의 규모는 약 충주시의 10%정도에 해당하는 2만여명이 대기업에 종사할 것으로 추정이 되고

 

강소기업, 중견기업을 통틀어도 약 30%의 소득분위를 갖는 부분으로 예측해 볼 수 있습니다.

 

약 사회초년생, 신혼부부 가장 기준 평균연봉 4,000만원 차장 부장 연봉 평균 6,000만원 수준으로 할당 해 볼 수 있겠습니다.

 

만약 이렇게 산출한다면 이전 가격2억2천~3억사이를 호가하는 가격이 타당성이 보이는데 사실 5억 6억은 주변

 

충주시의 인프라를 고려해 볼때 다소 높은 가격이 아닌가 싶은 생각도 있습니다.

 

마지막으로

마지막으로 호암택지개발과 타운하우스 개발 그리고 주변 녹지환경 구성에 따른 귀촌, 귀농 등 다양한 프로그램을 활용한

 

도시개발이 진행될 것으로 파악이 됩니다.

 

택지개발과 함께 공급이 되어질 주택가구수를 고려해보면 추후 노후된 아파트 주택, 빌라 등 다양한 주거주택의 공실을 고려해볼때

 

신축아파트 이사를 위한 급매물, 등 다양한 매물이 쏟아지고 그 매물들을 매꾸려 다양한 소비층이 그 자리를 매꿀 때 생길 주택공실에 대한 대비와 투자, 등 다양한 방면으로 고려해 볼 상황이 한번 쯤 올것이라고 생각합니다.

 

교현동 지현동 충의동 봉방동 문화동 등 난개발(무분별한 빌라 건설)과 함께 상가주택이 자리를 잡고 있는 주거환경이 대폭 하락하여 우스스한 분위기가 형성되지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다.

 

이러한 환경을 주변으로하여 공원개발, 다양한 센터 등 짓는방법을 마련한다면 사실상 충주시민들의 세금이 늘어날 수 밖에없고 이용율이 저조한 시민센터가 될 확률이 굉장히 높습니다.

 

이는 택지개발의 힘을 보태기위하여 주변 인프라를 구성하기위에 힘을 쏟아부었고 굳이 먼거리를 운전하여 갈 이유가 없어지기때문이죠.